मुंबई पोर्ट अथॉरिटी (MbPA) च्या जमिनींशी संबंधित अनेक वर्षांपासून सुरू असलेल्या भाडे वादात बॉम्बे हायकोर्टाच्या महत्त्वपूर्ण निर्णयानंतर सोमवारी मुंबईतील यशवंतराव चव्हाण सेंटर, मंत्रालयासमोर विशेष बैठकीचे आयोजन करण्यात आले. या बैठकीला 200 हून अधिक व्
.
बैठकीत काउन्सेल विरेन असर यांनी बॉम्बे हायकोर्टाने 25 ऑगस्ट 2026 रोजी दिलेल्या महत्त्वपूर्ण निर्णयाचा कायदेशीर अर्थ, विविध प्रकारच्या भाडेकरू, लीजधारक आणि जागाधारकांवर होणारा संभाव्य परिणाम तसेच आगामी काळात स्वीकारली जाणारी कायदेशीर दिशा याबाबत सविस्तर माहिती दिली. बैठकीत पूर्वलक्षी भाडे मागण्या, प्रलंबित बेदखली कार्यवाही, Public Premises Act अंतर्गत प्रकरणे, सर्वोच्च न्यायालयातील संभाव्य कार्यवाही, जुन्या रिट याचिका, लीज नूतनीकरण आणि 2024 नंतरच्या भाडे निश्चितीपर्यंत अनेक महत्त्वाच्या मुद्द्यांवर चर्चा झाली.
मुंबई पोर्टच्या मालमत्तांशी संबंधित या व्यापक न्यायालयीन लढ्यात याचिकाकर्त्यांच्या वतीने सीनियर काउन्सेल डेरियस खंबाटा यांनी प्रमुख कायदेशीर बाजू मांडली. त्यांच्यासोबत काउन्सेल विरेन असर आणि इतर वकिलांच्या टीमने मुख्य तसेच अनेक संबंधित याचिकांमध्ये पक्षकारांचे प्रतिनिधित्व केले.
बॉम्बे हायकोर्टाच्या न्यायमूर्ती भारती डांगरे आणि न्यायमूर्ती मंजूषा देशपांडे यांच्या खंडपीठाने 25 ऑगस्ट रोजी दिलेल्या निर्णयात मुंबई पोर्टच्या मालमत्तांशी संबंधित भाडे वादात याचिकाकर्त्यांना महत्त्वपूर्ण दिलासा दिला. न्यायालयासमोर समान कायदेशीर मुद्द्यांशी संबंधित 145 रिट याचिकांचा समूह होता. या प्रकरणांचा मुख्य वाद सुधारित Scale of Rates (SOR) पूर्वलक्षी प्रभावाने लागू करणे आणि त्याच्या आधारे पूर्वीच्या वर्षांचे अतिरिक्त भाडे व लीज थकबाकी मागण्याशी संबंधित होता. 2012 पासून पूर्वलक्षी प्रभावाने लागू केलेली भाडेवाढ ठरली वादाचा केंद्रबिंदू.
हा वाद मुख्यतः 1 ऑक्टोबर 2012 ते 30 सप्टेंबर 2017 आणि त्यानंतर 1 ऑक्टोबर 2017 ते 30 सप्टेंबर 2022 या कालावधीसाठी लागू करण्यात आलेल्या Scale of Rates शी संबंधित होता. या सुधारित दरांच्या आधारे नंतर भाडेकरू आणि लीजधारकांकडून पूर्वीच्या वर्षांसाठी अतिरिक्त भाडे आणि थकबाकीची मागणी करण्यात आली.
हायकोर्टाने संबंधित गॅझेट अधिसूचना आणि speaking orders तसेच त्यावर आधारित अनेक demand notices रद्द केले. याचिकाकर्त्यांकडून पूर्वलक्षी प्रभावाने differential lease आणि tenancy arrears मागणाऱ्या नोटिसाही रद्द करण्यात आल्या.
या वादाचा आर्थिक परिणाम किती मोठा होता, याचा अंदाज न्यायालयीन नोंदीतील एका प्रकरणावरून येतो. 2012 ते 2022 या कालावधीसाठी एका प्रकरणात सुमारे ₹8.24 कोटींची अतिरिक्त मागणी करण्यात आली होती. मालमत्ता, विभाग आणि भाडेकरूंच्या प्रकारानुसार ही रक्कम वेगवेगळी होती आणि अनेक प्रकरणांत ती मोठा आर्थिक बोजा ठरत होती.
बैठकीत काउन्सेल विरेन असर यांनी स्पष्ट केले की हायकोर्टाचा निर्णय केवळ जुन्या थकबाकीबाबत दिलासा देणारा नाही, तर भविष्यात MbPA कडून भाडे निश्चित करताना कोणते कायदेशीर निकष पाळावे लागतील, याबाबतही महत्त्वपूर्ण दिशा देतो. त्यांनी सांगितले की कोणत्याही वैधानिक संस्थेला आपल्या मालमत्तेसाठी वाजवी भाडे घेण्याचा अधिकार आहे; मात्र भाडे निश्चितीची प्रक्रिया कायदेशीर, न्याय्य आणि वाजवी असणे आवश्यक आहे. भाडेकरूंवर पूर्वलक्षी प्रभावाने अन्यायकारक आर्थिक भार टाकणे किंवा केवळ कमाल बाजारमूल्याच्या आधारे अतिशय जास्त भाडे निश्चित करणे न्यायालयीन परीक्षणाच्या कक्षेत राहील.
31 मार्च 2024 पर्यंत पूर्वीची व्यवस्था लागू असल्याचे हायकोर्टाचे मत
हायकोर्टाने आपल्या निर्णयात पूर्वीच्या Compromise Proposal तसेच सर्वोच्च न्यायालयाच्या Jamshed Hormusji Wadia प्रकरणातील निर्णयाचाही सविस्तर विचार केला.
न्यायालयाने असे मानले की compromise arrangement अंतर्गत प्रत्येक वर्षी ऑक्टोबर महिन्यात भाड्यात 4 टक्के वाढ करण्याची व्यवस्था पुढे सुरू राहिली आणि ती 31 मार्च 2024 पर्यंत लागू होती. त्यामुळे त्या कालावधीतील भाडे नंतर नवीन पद्धतीने पुन्हा निश्चित करून पूर्वलक्षी थकबाकीची मागणी करणे टिकणारे नसल्याचे न्यायालयाने नमूद केले.
‘MbPA भविष्यात भाडे निश्चित करू शकते, मात्र ते न्याय्य आणि वाजवी असले पाहिजे’ बैठकीत हेही स्पष्ट करण्यात आले की हायकोर्टाने MbPA चा भविष्यात भाडे निश्चित करण्याचा अधिकार रद्द केलेला नाही.
काउन्सेल विरेन असर यांनी उपस्थित व्यापाऱ्यांना सांगितले की 31 मार्च 2024 नंतर Port Authority नवीन भाडेदर निश्चित करू शकते. मात्र त्यासाठी सर्वोच्च न्यायालयाने घालून दिलेल्या तत्त्वांचे आणि लागू कायद्याचे पालन करणे आवश्यक आहे. भविष्यातील भाडेदर न्याय्य आणि वाजवी असले पाहिजेत आणि भाडे निश्चितीत नफेखोरी किंवा ‘rack-renting’चा प्रकार असू नये.
जमिनीच्या prevailing highest and hypothetical market value च्या आधारे भाडे निश्चित करण्याच्या पद्धतीवरही हायकोर्टाने प्रश्न उपस्थित केले. Port Authority ही एक वैधानिक संस्था असून एखाद्या खासगी जमीनमालकाप्रमाणे केवळ जास्तीत जास्त व्यावसायिक परतावा मिळवणे हे तिचे एकमेव उद्दिष्ट असू शकत नाही, यावर निर्णयात भर देण्यात आला.
प्रलंबित बेदखली प्रकरणांवर काय परिणाम होणार?
बैठकीतील महत्त्वाचा भाग अशा व्यापारी आणि भाडेकरूंच्या प्रश्नांवर केंद्रित होता, ज्यांची प्रकरणे विविध न्यायालये किंवा प्राधिकरणांसमोर आधीपासून प्रलंबित आहेत.
काउन्सेल विरेन असर यांनी Small Causes Court मधील प्रलंबित eviction cases, Public Premises (Eviction of Unauthorised Occupants) Act, 1971 अंतर्गत कार्यवाही, Rent Act suits, writ petitions आणि appeals यांवर या निर्णयाचा संभाव्य कायदेशीर परिणाम समजावून सांगितला.
हायकोर्टाचा निर्णय महत्त्वाचा कायदेशीर आधार उपलब्ध करून देत असला तरी प्रत्येक भाडेकरू किंवा जागाधारकाचे प्रकरण त्याच्या tenancy, lease terms, occupation status, मिळालेल्या notices आणि सुरू असलेल्या न्यायालयीन कार्यवाहीच्या आधारे स्वतंत्रपणे तपासणे आवश्यक असल्याचे त्यांनी स्पष्ट केले.
अधिकृत आणि अनधिकृत जागाधारकांबाबतही चर्चा
बैठकीची व्याप्ती केवळ नियमित व्यावसायिक भाडेकरूंपुरती मर्यादित नव्हती. अधिकृत व अनधिकृत जागाधारक, व्यावसायिक तसेच निवासी भाडेकरू आणि लीजधारक यांच्यावर निर्णयाचा होणारा संभाव्य परिणामही सविस्तर चर्चिला गेला.
काउन्सेल विरेन असर यांनी उपस्थितांना पुढील कोणतेही कायदेशीर पाऊल उचलण्यापूर्वी संबंधित lease documents, tenancy records, demand notices आणि प्रलंबित कार्यवाहीची स्थिती बारकाईने तपासण्याचा सल्ला दिला.
सर्वोच्च न्यायालयातील Caveat आणि पुढील संभाव्य कार्यवाही
हायकोर्टाच्या निर्णयानंतर हे प्रकरण पुढे कोणत्या दिशेने जाऊ शकते, हा देखील बैठकीतील महत्त्वाचा विषय होता. बैठकीत Arsheesh Jamshed Wadia यांच्या वतीने सर्वोच्च न्यायालयात दाखल करण्यात आलेल्या Caveat वर चर्चा झाली. या माध्यमातून निर्णयाशी संबंधित पुढील कोणतीही न्यायालयीन कार्यवाही झाल्यास संबंधित पक्षाला आपली बाजू मांडण्याची संधी मिळावी, यासाठी आवश्यक कायदेशीर पाऊल उचलण्यात आले आहे.
हायकोर्टाच्या निर्णयाला सर्वोच्च न्यायालयात आव्हान दिल्यास पुढील घडामोडी आणि न्यायालयीन आदेशांवर बारकाईने लक्ष ठेवणे महत्त्वाचे राहील, असेही व्यापाऱ्यांना सांगण्यात आले.
2008-09 पासून प्रलंबित जुन्या प्रकरणांचाही मुद्दा चर्चेत
बैठकीत 2008-09 आणि त्यानंतरपासून प्रलंबित असलेल्या writ petitions वरही विशेष चर्चा करण्यात आली. या प्रकरणांमध्ये MBPT ची TR 127 तसेच जुन्या Wadia निर्णयानंतरच्या settlement संदर्भातील मुद्द्यांचा समावेश आहे.
या याचिकांची सुनावणी 29 सप्टेंबर 2026 रोजी बॉम्बे हायकोर्टात सूचीबद्ध असल्याचेही बैठकीत नमूद करण्यात आले. अलीकडील निर्णयानंतर या जुन्या प्रलंबित प्रकरणांच्या कायदेशीर महत्त्वाकडे व्यापारी आणि भाडेकरूंचे पुन्हा लक्ष वेधले गेले आहे.
Jan Vishwas Act मधील बदलांच्या परिणामाचाही आढावा
बैठकीत Jan Vishwas (Amendment of Provisions) Act, 2026 अंतर्गत Public Premises (Eviction of Unauthorised Occupants) Act, 1971 च्या दंडात्मक तरतुदींमध्ये करण्यात आलेल्या बदलांवर आणि त्यांचा MbPA परिसराशी संबंधित प्रकरणांवर होणाऱ्या संभाव्य परिणामावरही चर्चा झाली.
Public Premises Act अंतर्गत ज्यांच्याविरोधात विविध स्तरांवर कार्यवाही सुरू आहे, अशा जागाधारकांसाठी हा मुद्दा विशेष महत्त्वाचा मानला जात आहे.
Lease renewal आणि PGLM 2015 ठरले ‘Way Forward’ मधील प्रमुख मुद्दे
भविष्यातील धोरणाच्या दृष्टीने बैठकीत Policy Guidelines for Land Management 2015 (PGLM 2015) आणि त्याअंतर्गत लीज नूतनीकरणाच्या मुद्द्यावरही विशेष भर देण्यात आला.
काउन्सेल विरेन असर यांनी सांगितले की आगामी काळातील सर्वात महत्त्वाचे प्रश्न म्हणजे 31 मार्च 2024 नंतरचे भाडे कोणत्या आधारावर निश्चित केले जाईल, जुन्या leases चे renewal कोणत्या अटींवर होईल आणि नव्या धोरणामध्ये fairness व reasonableness ही तत्त्वे कशा प्रकारे लागू केली जातील.
व्यापारी आणि भाडेकरूंच्या प्रश्नांना उत्तरे
बैठकीच्या शेवटी प्रश्नोत्तर सत्र आयोजित करण्यात आले. व्यापारी, भाडेकरू आणि लीजधारकांनी त्यांच्या वैयक्तिक demand notices, जुन्या थकबाकी, प्रलंबित न्यायालयीन प्रकरणे, eviction proceedings, tenancy status, lease renewal आणि future rent fixation संदर्भातील प्रश्न मांडले. काउन्सेल विरेन असर यांनी यावेळी स्पष्ट केले की हायकोर्टाचा निर्णय प्रभावित पक्षांसाठी महत्त्वपूर्ण कायदेशीर दिलासा देणारा असला तरी प्रत्येक प्रकरणातील पुढील कार्यवाही त्या प्रकरणाची वस्तुस्थिती, कागदपत्रे आणि कायदेशीर स्थिती यांचा स्वतंत्रपणे विचार करूनच ठरवावी लागेल.
मुंबई पोर्टच्या जमिनींशी संबंधित या अनेक दशकांपासून सुरू असलेल्या वादात हायकोर्टाचा निर्णय आणि त्यानंतर झालेली ही बैठक एक महत्त्वाचा टप्पा मानली जात आहे. पूर्वलक्षी भाडे मागण्या आणि संबंधित नोटिसांबाबत मिळालेल्या दिलास्यामुळे व्यापारी आणि भाडेकरूंना मोठा दिलासा मिळाला आहे. मात्र आता सर्वांचे लक्ष 31 मार्च 2024 नंतरच्या भाडे धोरणावर, lease renewals, प्रलंबित eviction proceedings, सर्वोच्च न्यायालयातील संभाव्य पुढील कार्यवाही आणि MbPA च्या भविष्यातील land management policy कडे लागले आहे.
